Consejos útiles

Gerente del hotel

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Según una investigación de mercado, desde 2016, los complejos hoteleros y los hoteles se han convertido en la forma más popular de inversión en bienes raíces que generan ingresos en la Federación de Rusia. A pesar de una serie de dificultades asociadas con la administración de este tipo de activos, es el negocio hotelero el más atractivo en varias partes de nuestra vasta Patria. Sin embargo, las preguntas que surgen en relación con la búsqueda de un modelo de gestión eficaz en esta área permanecen abiertas para muchos inversores y propietarios en el negocio hotelero.

Características de la profesión

Gerente de hotel, director de hotel, gerente superior de hotel, hotelero son sinónimos de una profesión. Un buen gerente superior del negocio hotelero - artículos por piezas, de lo cual depende la calidad de la gestión del hotel a todos los niveles y, en consecuencia, la imagen y reputación del hotel. El gerente del hotel tiene cierta libertad para tomar decisiones, pero dentro de los estándares definidos por el propietario del hotel. Concluye un contrato especial con el propietario del hotel, que indica el grado de su responsabilidad, responsabilidades laborales, nivel de salario y bonificaciones. Las grandes cadenas de hoteles famosos y prestigiosos prefieren ver en este alto puesto a aquellos que conocen a fondo los detalles del trabajo de los servicios de este hotel. Es decir, el administrador del hotel o incluso la recepcionista tienen una oportunidad real de convertirse en gerente del hotel. En la historia del negocio hotelero, se conocen cientos de ejemplos similares.

En las grandes cadenas hoteleras, el director del hotel trabaja dentro del marco estricto de los estándares aceptados, como, por ejemplo, en la National Hotel Corporation, la libre comunicación del personal con los clientes se considera aceptable, en la cadena hotelera Mariott, un estilo de trabajo restringido y estricto.

Los deberes del gerente del hotel incluyen:

  • organización y provisión de operaciones hoteleras eficientes,
  • proporcionar a los clientes información sobre posibles servicios,
  • control sobre la calidad del servicio al cliente de acuerdo con la clase del hotel, el uso correcto, la contabilidad y la asignación de habitaciones, así como el cumplimiento del régimen de pasaportes,
  • la dirección del personal y los servicios del hotel para garantizar la seguridad y el mantenimiento de los locales y propiedades en buen estado, operación ininterrumpida de los equipos, mejoras externas, cumplimiento de las normas sanitarias y contra incendios,
  • gestión hotelera rentable, prestación oportuna y de alta calidad de una gama de servicios a los huéspedes del hotel,
  • introducción de formas progresivas de organización de servicios,
  • inspección de rutina de cuartos residenciales, cuartos de servicio del hotel, organización de reparaciones mayores y actuales,
  • expandiendo la base material y técnica del hotel, aumentando su comodidad,
  • mantener e informar oportunamente sobre las actividades económicas y financieras del hotel,
  • planificación de inversiones, control sobre facturación y costos,
  • proporcionando al hotel personal calificado.

¿Es posible administrar el hotel usted mismo?

El tema de la gestión independiente tiene sus pros y sus contras, sin embargo, la mayoría de las veces, los propietarios rechazan la gestión independiente y contratan empresas de gestión, es decir, un equipo de profesionales capaces de resolver de manera eficiente y efectiva todos los problemas actuales y ayudar a aumentar los indicadores de ganancias en el trabajo de un complejo hotelero o grupo de hoteles.

Entre las ventajas de la autogestión, por supuesto, está la reducción de gastos y la recepción de la cantidad total de ganancias en las propias manos. Sin embargo, la combinación completa de tiempo, costos financieros y energéticos. Si desea dormir tranquilo, lleve la gestión de sus hoteles a la contratación externa, transfiriendo la gestión a una empresa de gestión acreditada con una buena reputación y una amplia experiencia.

¿Cuáles son las ventajas de la gestión hotelera a través de una empresa de gestión?

Al sopesar todos los pros y los contras durante la elección de la estrategia de gestión, ¿tiene los asuntos en sus propias manos y trata con el hotel al propietario o externaliza el equipo de profesionales? - Vale la pena informar claramente sobre cuáles son las ventajas de la Sociedad Gestora.

  • Operador de marca. Si hablamos de un operador de marca, entonces esto no solo da solidez al estado de su hotel, sino que al principio aumenta el atractivo y reduce el riesgo de perderse entre muchos hoteles y complejos hoteleros.
  • Bajo riesgo al concluir un contrato. El acuerdo de cooperación debidamente redactado minimiza todos los riesgos financieros posibles y brinda al propietario garantías claras basadas en los resultados de la cooperación.
  • Apertura de los flujos financieros. En un esfuerzo por mantener su reputación, el operador del hotel busca cumplir con todos los acuerdos y ofrece al propietario la apertura de todos los recibos de finanzas y gastos. Esto fortalece la confianza y favorece el desarrollo de la cooperación empresarial en general.

Salario del empleado

Los principales gastos están relacionados con el pago de salarios a los empleados. Para que los especialistas tengan un incentivo para desempeñar bien sus funciones, el salario debe ser "blanco" y su pago debe ser regular e independiente del número de residentes. De lo contrario, no será posible evitar la rotación del personal. Mientras más recién llegados al negocio, menos personas se conocen, menos deseo muestran si es necesario para tomar decisiones juntas. Además, un equipo estable es una oportunidad para pensar en un horario de vacaciones para que todos se sientan cómodos.

Esta es la segunda categoría de gastos. Para reducirlos, puede cambiar a un sistema impositivo simplificado.

Limpieza

Esto implica una combinación de actividades diferentes, como servicio, comida, publicidad, mantenimiento del objeto. El hotel es atendido por un equipo de ingenieros. Puede ser un equipo a tiempo completo o una empresa de outsourcing. Si usted es propietario de varios hoteles, puede ahorrar dinero creando un único servicio que deja a pedido un objeto en particular. Para trabajar en un hotel pequeño, uno o dos especialistas serán suficientes.

Para seguir el trabajo de las criadas, debe tener un diario especial. En él, frente al apellido del empleado, se indicará el número de habitación y el apellido del cliente. Esta medida le permitirá realizar un seguimiento de la eficiencia y la calidad del trabajo, así como eliminar los malentendidos asociados con la pérdida de cosas.

Para minimizar los costos en términos de compra de productos y otras cosas necesarias, debe elegir los proveedores adecuados. Puede trabajar con diferentes compañías, eligiendo qué propuesta será relevante en el momento actual, o concluir un acuerdo de cooperación continua con una de ellas. La segunda forma es más rentable debido al hecho de que los socios regulares voluntariamente reducen los precios.

Operación adecuada del edificio.

Para reducir a un mínimo razonable el costo de operación del edificio, tendrá que gastar en crear calefacción autónoma, instalar medidores de agua, iluminación "inteligente" (por ejemplo, apagar las luces por su cuenta en los corredores cuando no hay personas). Sin embargo, es mejor no ahorrar en videovigilancia, ya que la seguridad de los huéspedes es la clave para la tranquilidad de la gerencia y los altos funcionarios.

Para resumir

Entonces, se indican los principales tipos de gastos. Es hora de evaluar los ingresos recibidos del negocio hotelero. Naturalmente, dependen de la permeabilidad. Cuantos más clientes, más fondos recibidos. Por lo tanto, el administrador debe poder asegurarse de que los números no estén vacíos. Si 5 invitados salen hoy, debe ingresar el mismo número. El tiempo de inactividad durante tres días (a menos que, por supuesto, no estemos hablando de la "temporada muerta") es inaceptable.

Por lo tanto, administrar un hotel es un arte y una gran responsabilidad. Para recibir, debes poder dar. A nivel de negocios hoteleros, lea esta regla así: para obtener ganancias, debe ofrecer descuentos. El cliente satisfecho es un cliente habitual.

Elementos de ingresos y gastos para la gestión independiente del hotel.

IngresosGastos regulares
  • ingresos por habitaciones (indicadores principales: ADR (tarifa diaria promedio) - tarifa promedio por habitación, RevPAR (ingresos por habitación disponible) - tarifa por habitación por habitación),
  • ingresos por el alquiler de locales de cafeterías,
  • ingresos por el alquiler de equipos (bicicletas, botes, etc.),
  • ingresos por la venta de alimentos y bebidas,
  • aumento de precio de bienes inmuebles: ganancias de capital en caso de venta de un objeto.
  • pagos de hipoteca (si el hotel fue comprado a crédito),
  • impuesto anual a la propiedad,
  • utilidades
  • costos operativos (sistemas de ingeniería, limpieza, seguridad),
  • reparaciones menores
  • seguro
  • servicios de personal
  • servicios de contador (informes),
  • publicidad
  • productos y equipos.

Este escenario no es adecuado para inversores remotos, así como para aquellos que no tienen suficiente experiencia en el negocio hotelero.

Además, solo (B & B, alojamiento y desayuno) son adecuados para la autogestión: una gran cantidad de habitaciones complica la gestión, y en este caso no se puede prescindir de una empresa de gestión.

En el 90% de los casos, los propios dueños lo manejan. Pero hay excepciones. Entonces, alrededor de 15 habitaciones en el centro de las grandes ciudades con demanda durante todo el año son administradas por pequeñas cadenas hoteleras (por ejemplo, Louis Vuitton).

Gestión con la ayuda del Reino Unido.

Como regla general, las grandes compañías de administración se hacen cargo de la administración solo si el hotel tiene al menos 70 habitaciones, ya que un pequeño número de habitaciones no permitirá a la compañía pagar los salarios de los empleados y obtener ganancias por sí mismos.

Por lo general, los operadores de hoteles, a menudo titulares de franquicias de una gran red internacional, desempeñan el papel de una empresa de gestión. Dichas empresas se dedican a la gestión y generan ingresos.

Hay dos tipos de operadores:

1) Operador de marca - esto, que asume las funciones de gestión del hotel. Dichas compañías incluyen, por ejemplo, Hilton, Hyatt, IHG, Marriott y Starwood. Los operadores de marca suelen administrar grandes hoteles.

  • la marca ayuda a los propietarios de hoteles a generar un flujo constante de huéspedes leales,
  • software, instrucciones y capacitación del personal,
  • Después de haber firmado un contrato con dicha empresa, el propietario puede utilizar no solo una marca conocida, sino también los servicios de un gerente,
  • Los hoteles de marca se consideran una inversión de bajo riesgo, y el financiamiento para su compra suele ser más fácil
  • el propietario no necesita pagar una tarifa de franquicia.

  • el propietario debe pagar las regalías de la marca que reducirán los ingresos,
  • Por lo general, los operadores de marca están menos dispuestos a hacer concesiones al discutir la remuneración que los operadores independientes,
  • no todos los hoteles se harán cargo de la conocida marca: muchos operadores grandes tienen altos requisitos para la ubicación y las características de la propiedad.

“También las empresas de gestión de marca son más duras en términos del contrato, especialmente en lo que respecta a los términos de su terminación. Y esto es lo que hay que ver con Due Diligence ”, dijo Denis Borisenko, jefe de bienes raíces comerciales de Tranio.

No todo lo que brilla es oro: a veces los hoteles bajo una marca famosa se ponen a la venta, y puede parecerle a un posible comprador que esta es una inversión de bajo riesgo. Es importante comprender la estructura de las relaciones: qué papel desempeña una marca en la gestión de un objeto y qué obligaciones tiene. Por ejemplo, es probable que la marca sea solo una señal, pero en realidad el hotel es administrado por LLC Romashka, que asumió el derecho de usar la conocida marca, y si sale mal, la marca no será responsable de las acciones de la LLC. Otra cosa es cuando se celebra un contrato de arrendamiento directamente con la empresa matriz del propietario de una marca conocida y esta última está obligada a cumplir con las obligaciones contraídas en virtud del acuerdo de gestión.

2) operador independiente - Esta es una empresa de gestión que se ocupa exclusivamente de la gestión y no proporciona una marca. Por ejemplo, en los Estados Unidos, los operadores independientes más grandes incluyen GF Management, Interstate Hotels & Resorts, Pillar Hotels & Resorts, Pyramid Hotel Group y White Lodging Services. Los operadores independientes suelen ser contactados por propietarios de hoteles pequeños y medianos. Como regla general, dichos operadores administran hoteles de diferentes marcas.

  • por lo general, estos operadores son más flexibles cuando discuten los términos del contrato que las compañías de marca,
  • a menudo, tales empresas incurren en menos gastos y generan más ganancias que los operadores de marca,
  • Todos los flujos financieros permanecen completamente abiertos al propietario del hotel.

Es importante prestar atención a la seriedad con la que la compañía administradora realiza negocios, cuáles son las consecuencias de su incumplimiento y si tendrá dinero y motivación para mantener una reputación a fin de garantizar sus obligaciones.

Muy a menudo, las responsabilidades del Código Penal incluyen:

  • gestión de todos los aspectos del funcionamiento del hotel (mantenimiento, servicio de habitaciones, administración, suministros de restauración, etc.),
  • reclutamiento y capacitación de personal, así como monitorear su trabajo,
  • fijación de precios y tarifas,
  • publicidad, marketing, relaciones públicas,
  • Planificación y control de costos.
  • preparación de estados financieros para el propietario,
  • adquisición y contratación de equipos con proveedores de servicios.

Términos y tipos de contratos

Por lo general, los hoteles en buenas ubicaciones sin una empresa de gestión son más caros que los hoteles con una empresa de gestión, ya que se cree que en este caso el comprador tiene más margen de maniobra y la capacidad de generar más ingresos del activo adquirido. La diferencia en el costo es de aproximadamente el 20%.

Se concluye el contrato con el operador, y para los hoteles de la clase más alta y de lujo (lujo), los contratos son más largos (en promedio) en comparación con los hoteles de la clase media (escala media), cuya validez no excede. El tipo de código de gestión hotelera también afecta la duración del contrato: por ejemplo, los operadores de marca requieren contratos más largos en comparación con compañías menos conocidas. Hay contratos que se celebran por un período indefinido.

El propietario puede concluir con el Código Penal, ya sea un contrato de arrendamiento y gestión, o solo un acuerdo de gestión.

1) Contrato de arrendamiento y gestión

El propietario arrienda el hotel a la empresa de alquiler y celebra un acuerdo de gestión con ella. En este caso, el inversor puede obtener ganancias de dos maneras:

  • recibir una renta fija de la empresa gestora (por ejemplo, 700 mil euros por año) con la posibilidad de indexar cada pocos años (por ejemplo, un 2% cada cinco años). Por lo general, un contrato de arrendamiento de edificios fijos toma la estructura de costos de la compañía de administración de activos de los ingresos. Si el Código Penal ofrece pagarle más dinero al propietario, entonces esta situación requiere un análisis por separado. Es necesario averiguar por qué el Reino Unido está listo para pagar más y si existe el riesgo de que en el momento de la quiebra. Si entra en un contrato de arrendamiento fijo, es importante que la compañía administradora sea grande y conocida.
  • recibir una renta fija de la compañía administradora más un porcentaje de la facturación (por ejemplo, de la facturación por año), la tarifa depende de la ubicación del hotel, marca, compañía administradora, tipo de hotel (hotel resort, etc.). Tal esquema es óptimo para un inversor extranjero avanzado.

  • Transparencia y previsibilidad de los flujos financieros: el propietario puede calcular el beneficio durante varios años,
  • la tarifa no depende de la ocupación del hotel (cuando se reciben solo ingresos por alquiler).

Si el propietario cree que el operador hará frente a las obligaciones y las condiciones del mercado son positivas, entonces dicho acuerdo con la compañía administradora es más rentable que un simple arrendamiento, pero debe entenderse que este escenario requerirá más tiempo y control para monitorear la implementación de las obligaciones de la compañía administradora.

  • la rentabilidad es inferior a la de un contrato de gestión,
  • El contrato de arrendamiento no permite que el propietario influya en el hotel. Después de la conclusión del contrato de arrendamiento, la empresa se convierte en el propietario condicional del hotel y decide todos los problemas de gestión. Si el Código Penal decide rescindir el contrato de arrendamiento, abandonará la instalación con todos los contratos y el propietario permanecerá en el hotel no rentable durante algún tiempo. En este caso, el riesgo de pérdida de ganancias se compensa con el hecho de que en los contratos se prescriben multas serias por la terminación anticipada del contrato. Si el propietario desea retirarse de dicho acuerdo antes de lo previsto, también pagará una multa, cuyo monto depende de los términos de la transacción. Es importante tener esto en cuenta al realizar la Due Diligence.

2) contrato de gestión

El propietario no arrienda el hotel a la capital, sino que celebra un contrato de gestión y paga la tarifa de gestión a dos tasas:

  • Tarifa base: se compone de los ingresos, es decir, del ingreso total de alquilar habitaciones, ganancias de restaurantes, alquilar, alquilar bicicletas, etc. La tarifa básica puede expresarse como una cantidad fija o puede depender de los ingresos del hotel.
  • Tasa de incentivos: constituye el ingreso operativo bruto del hotel y motiva al operador a aumentar la eficiencia de la gestión de las instalaciones y reducir los costos. Cuanto menor sea el costo, mayores serán los ingresos de la tasa de incentivos que paga el propietario. Y cuanto mayor sea el beneficio del hotel (y el propietario), mayores serán los ingresos de la empresa gestora.

Además, algunas de las habitaciones pueden pertenecer al Código Penal y otras al propietario. En este caso, todos reciben ingresos de sus números. El propietario paga a la sociedad gestora solo una remuneración por la gestión.

La ventaja del contrato de gestión es que la rentabilidad en este caso es mayor que cuando el hotel se alquila al Reino Unido. Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, а доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д.

На что обратить внимание инвестору при проведении Due Diligence (в случае управления отелем при помощи УК) и составлении договора:

  • масштаб и охват бизнеса УК,
  • El papel y las responsabilidades de la empresa gestora en la estructura de las relaciones con el propietario.
  • consecuencias del incumplimiento de las obligaciones del Código Penal,
  • remuneración de la empresa gestora y los costos de uso de la marca,
  • periodo de alquiler
  • tipo de arrendamiento y método de distribución de utilidades.

Recomendamos que los inversores extranjeros que deseen recibir ingresos pasivos y dedicar un mínimo de tiempo a la gestión de objetos, celebren contratos de arrendamiento simples, ya que en este caso los riesgos serán mínimos o estipulen en el acuerdo que se agregará un porcentaje de los ingresos a los ingresos de alquiler: este es el saldo óptimo riesgo y rentabilidad debido al potencial de crecimiento de los ingresos.

George Kachmazov CEO y fundador de Tranio

Julia Kozhevnikova, Tranio

Material preparado específicamente para cre.ru

Mira el video: que hace un gerente? Entrevista a un gerente de hotel (Agosto 2020).

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